Góp ý với dự thảo Luật Thuế bất động sản: nhìn từ thực trạng triển khai các khoản thu, sắc thuế liên quan

Từ thực trạng triển khai các khoản thu về nhà đất...
 

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN)

Thuế SDĐPNN là loại thuế đánh vào tài sản vô hình (quyền sử dụng đất phi nông nghiệp), không đánh vào nhà ở và công trình xây dựng. Căn cứ tính thuế gồm diện tích đất và giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm. Dưới sự điều tiết của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (ban hành năm 2010), số thu ngân sách từ sắc thuế này được thống kê như sau (Biểu đồ 1):

Biểu đồ 1: Tỷ trọng thuế SDĐPNN trong nguồn thu NSNN giai đoạn 2012- 2022 

Mặc dù diện tích đất phi nông nghiệp ngày càng mở rộng theo quá trình đô thị hóa, nhưng số liệu trên cho thấy tổng nguồn thu thuế từ SDĐPNN chưa cao. Trong giai đoạn 2012-2022, mặc dù nguồn thu thuế SDĐPNN có xu hướng tăng nhẹ từ 1.323 tỷ đồng lên 1.843 tỷ đồng, nhưng tỷ trọng thuế SDĐPNN trong nguồn thu từ BĐS lại giảm gần 2 lần, từ 2,26% còn 0,94%, dẫn đến tỷ trọng trong tổng thu NSNN còn khiêm tốn.

Nguyên nhân chính là do mức thuế suất thấp (thuế suất thuế SDĐPNN đối với đất ở hiện áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần gồm các mức là 0,03%, 0,07% và 0,15%), nên chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế, dẫn đến tình trạng đất bị bỏ trống, gây lãng phí tài nguyên và sử dụng đất không hiệu quả.

Một lý do khác đó là khung giá đất do chính quyền địa phương ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường nhiều lần. Vì tính không đồng bộ với thị trường, nguồn thu từ thuế SDDPNN không được hưởng lợi khi thị trường BĐS lên giá. Điều này thể hiện rõ vào năm 2018-2019, giai đoạn thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, nhưng tỷ trọng đóng góp của thuế SDDPN trong nguồn thu BĐS suy giảm còn 1,07% năm 2019.

Lệ phí trước bạ (LPTB)

LPTB là khoản thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với các tài sản là nhà và đất. Chính sách hiện hành LPTB đối với nhà và đất bao gồm Thông tư 95/2005/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/1/2005 và Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ. Căn cứ tính LPTB là giá trị tài sản tính LPTB và mức thu LPTB quy định bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính LPTB. Mức thu LPTB hiện hành đối với nhà, đất là 0,5%. Cụ thể số thu LPTB nhà đất từ năm 2012 đến nay như sau (Biểu đồ 2):

Biểu đồ 2: Tỷ trọng LPTB trong nguồn thu NSNN giai đoạn 2012- 2022\

Theo biểu đồ này thì trong giai đoạn 10 năm, LPTB có xu hướng tăng, đạt hơn 33.109 tỷ đồng vào năm 2022. Điều này thể hiện đây là khoản thu tương đối ổn định khi trung bình chiếm khoảng 2% trong tổng thu NSNN và chiếm gần 25% trong tổng thu ngân sách từ BĐS. Số thu LPTB còn phản ánh tốc độ phát triển hay sự suy giảm của thị trường của BĐS (vào năm 2013 và đầu 2021), thể hiện qua sự tăng/giảm nguồn thu lệ phí trước bạ của Nhà nước.

Đáng chú ý, dù mức động viên từ LPTB khá cao, nhưng với danh nghĩa là lệ phí nên căn cứ pháp lý chưa cao. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp mua-bán nhà đất chỉ làm giấy viết tay, hoặc chỉ cần có xác nhận của chính quyền phường, xã, không thực hiện đăng ký trước bạ nhưng chế tài xử lý sai phạm còn thấp và chưa đủ hiệu lực.
Ngoài ra, Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về nguyên tắc phải đăng ký trước bạ đối với nhà xây dựng mới hoặc sửa chữa lớn, gây thất thu ngân sách. Trên thực tế đã có không ít trường hợp, người dân mua đất rộng chỉ có nhà cấp 4, cấp 5 trên đất với giá không đáng bao nhiêu. Nhưng sau khi mua đất, chủ nhà đã phá toàn bộ nhà cũ, xây dựng lại nhà cao tầng với giá mới gấp chục lần giá cũ khi làm thủ tục trước bạ.

Tiền sử dụng đất (TSDĐ)

Khác với thuế sử dụng đất, TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu TSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp TSDĐ bao gồm người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích theo quy định của Chính phủ.

Biểu đồ 3: Tỷ trọng TSDĐ trong nguồn thu NSNN giai đoạn 2012- 2022
 

Nguồn: Bộ Tài chính, 2023
 

Trong các loại thuế, phí liên quan đến BĐS, TSDĐ chiếm tỷ trọng cao nhất trong số thu BĐS (68,98%) và chiếm gần 10% trong tổng NSNN vào năm 2022 (Biểu đồ 3). Qua 10 năm, thì nguồn thu từ sử dụng đất có xu hướng tăng mạnh, tăng gần 100.000 tỷ đồng.

Tuy thu TSDĐ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu từ BĐS, nhưng số thu này được cho là kém bền vững, vì đây là nguồn thu một lần và có giá trị thực giảm theo thời gian. Hơn nữa, bằng cách giao đất cho các cá nhân và các tổ chức khác, Nhà nước đang thực hiện việc bán quyền tài sản của mình cho người sử dụng đất. Điều này tương tự như nguồn thu một lần từ việc cổ phần hóa và bán DNNN. Chính vì vậy, dự kiến nguồn thu nhập này sẽ suy giảm trong tương lai khi ngày càng nhiều đất được giao quyền SDĐ.

... đến một số góp ý với dự thảo Luật Thuế BĐS

Thực trạng trên cho thấy, các loại thuế liên quan đến BĐS có nhiều khác biệt và còn nhiều hạn chế. Trong đó, thuế SDĐPNN vẫn duy trì miễn giảm thuế; còn LPTB và TSDĐ tuy có tỷ trọng lớn trong nguồn thu từ BĐS và NSNN, nhưng được xem là khoản thu kém bền vững. Vì vậy, để hoàn thiện Luật Thuế BĐS, bài viết có những đề xuất sau:

Thứ nhất, Nhà nước cần ban hành bảng giá đất hàng năm sát với giá trị thị trường của BĐS, dùng để làm cơ sở tính thuế BĐS và cả thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, đảm bảo tính thống nhất giữa chính sách thuế và các chính sách tài chính khác; đồng thời cũng đảm bảo ổn định nguồn thu NSNN. Về việc xác định giá nhà đất, Việt Nam có thể học hỏi Luật Thuế BĐS của Indonesia với mô hình thuế cải cách (Sistem Tempat Pembaya-SISTEP) đã tăng nguồn thu thuế từ 65% lên 79% ngay từ năm đầu thực hiện. Cụ thể, cải cách quan trọng nhất là giá tính thuế (giá đất đai và công trình xây dựng được định giá theo thị trường) tính theo giá trung bình mua bán thông thường trên thị trường, ổn định 1-3 năm/lần - tùy vào tính chất của khu vực. Tương tự, để đồng bộ với giá thị trường, Đài Loan cũng quy định giá nhà đất được công bố công khai hoặc do chủ đất khai, nhưng không thấp hơn 80% giá đất do chính quyền địa phương công bố. Còn ở Mỹ, thành phần hội đồng địa phương định giá BĐS bao gồm cả các đại diện của văn phòng mua bán BĐS tham gia để đảm bảo tính sát đúng, khách quan.

Thứ hai, mức thuế đất và nhà có thể xác định riêng biệt, sau đó kết hợp để hình thành thuế BĐS chung. Trong đó, mức thu thuế BĐS được thiết kế dựa trên khả năng chi trả thuế và mức độ tiêu thụ dịch vụ công cũng như khả năng cung ứng dịch vụ công. Thuế đối với nhà tính theo căn cứ trên giá trị của ngôi nhà, tuy nhiên mức thuế suất nên được xác định dựa trên mục đích sử dụng của ngôi nhà. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã triển khai hình thức thu thuế nhà và đất theo hệ thống này khá thành công, như Mỹ, Indonesia, Hàn Quốc... mà Việt Nam có thể tham khảo.

Thứ ba, vì thuế BĐS có tính đặc thù riêng biệt giữa các vùng, nên hầu hết các quốc gia hướng đến áp dụng biểu thuế suất lũy tiến theo giá trị BĐS và các mức thuế suất khác nhau đối với các loại đất và nhà khác nhau. Điển hình như Mỹ, thuế suất quy định theo từng tiểu bang. Tương tự, ở Đài Loan và Pháp, Chính phủ sẽ quy định khung thuế suất, trên cơ sở đó, chính quyền địa phương đưa ra mức thuế suất cụ thể, phù hợp với địa phương. Đây cũng là kinh nghiệm Việt Nam có thể học hỏi để xây dựng thuế suất hiệu quả hơn, góp phần chống thất thu và tăng nguồn thu NSNN từ BĐS.

TS Trần Trung Kiên - Trường Đại học Kinh tế TP HCM